REIT คืออะไร สามารถลงทุนได้อย่างไรบ้าง [อัปเดต 2025]

ในยุคที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น REIT (Real Estate Investment Trust) หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับทั้งนักลงทุนรายย่อยและนักลงทุนสถาบัน เนื่องจากช่วยให้สามารถเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่โดยไม่จำเป็นต้องซื้ออสังหาเองโดยตรง นอกจากนี้ REIT ยังช่วยกระจายความเสี่ยงและให้ผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว นักลงทุนจึงควรศึกษาว่าการลงทุน REIT คืออะไร มีประโยชน์ และมีข้อพิจารณาใดบ้างก่อนตัดสินใจลงทุน

REIT คืออะไร ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

Real Estate Investment Trust หรือ REIT คือ กองทรัสต์ที่ระดมทุนจากนักลงทุนเพื่อนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม คลังสินค้า และที่อยู่อาศัย โดยมีการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ และกระจายรายได้ให้กับนักลงทุนผ่านเงินปันผลที่มาจากค่าเช่าหรือรายได้จากอสังหาฯ นั้น ๆ

REIT ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่ายขึ้น โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและไม่ต้องรับภาระการบริหารจัดการเอง นักลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้เหมือนหุ้นทั่วไป ซึ่งเพิ่มความคล่องตัวให้กับการลงทุน

สาระน่ารู้เกี่ยวกับอสังหาประเภทต่าง ๆ : [ไขข้อสงสัย] อสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง พร้อมข้อควรรู้ก่อนลงทุน

การลงทุนใน REIT คือ

การลงทุนใน REIT เหมือนกับการลงทุนในหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนสามารถซื้อหน่วยลงทุนของ REIT ผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้ ซึ่งแต่ละ REIT จะมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ และนำรายได้จากค่าเช่ามาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุนเป็นระยะ

ข้อดีของการลงทุนใน REIT คือช่วยกระจายความเสี่ยง เนื่องจากกองทุนมีการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท ทำให้ลดความเสี่ยงจากการถือครองอสังหาฯ เพียงหนึ่งแห่ง และยังให้โอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงโดยไม่ต้องลงทุนโดยตรง

ข้อดีและข้อควรระวังในการลงทุน REIT

ข้อดีในการลงทุน REIT

• กระจายความเสี่ยง: การลงทุนใน REIT ช่วยกระจายความเสี่ยงโดยไม่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งช่วยลดภาระในการบริหารจัดการทรัพย์สินเอง
• มีสภาพคล่องสูง: นักลงทุนสามารถซื้อขาย REIT ผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้เช่นเดียวกับหุ้น ทำให้สามารถเปลี่ยนการลงทุนเป็นเงินสดได้ง่ายกว่าการถือครองอสังหาฯ เอง
• ได้รับเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ: REIT ส่วนใหญ่มีนโยบายจ่ายเงินปันผลเป็นประจำ เนื่องจากมีกฎหมายกำหนดให้ต้องแจกจ่ายรายได้จากค่าเช่ากลับไปสู่นักลงทุนในสัดส่วนที่สูง
• เข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ง่าย: การลงทุนใน REIT ทำให้นักลงทุนสามารถมีส่วนร่วมในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมที่อาจต้องใช้เงินทุนสูง หากต้องซื้อโดยตรง

ข้อควรระวังในการลงทุน REIT

• ผลตอบแทนอาจต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง: แม้ว่าจะได้รับเงินปันผลที่สม่ำเสมอ แต่ผลตอบแทนจาก REIT อาจต่ำกว่าการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการปรับปรุงมูลค่าเอง
• อ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย: หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น มูลค่าของ REIT อาจลดลง เนื่องจากนักลงทุนมองหาผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่ให้ดอกเบี้ยสูงขึ้น เช่น พันธบัตร
• ค่าธรรมเนียมบริหารจัดการ: REIT มีต้นทุนบริหารจัดการที่สูง ซึ่งอาจลดผลตอบแทนของนักลงทุน
• มีความผันผวนของตลาด: แม้ REIT จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพ แต่ราคาของ REIT ในตลาดหลักทรัพย์สามารถผันผวนได้ตามภาวะเศรษฐกิจและตลาดการเงิน

นักลงทุนที่สนใจลงทุนใน REIT ควรพิจารณาทั้งข้อดีและข้อเสีย รวมถึงศึกษาปัจจัยที่อาจส่งผลต่อมูลค่าของ REIT เพื่อให้สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ประเภทของ REITs

ประเภทของ REITs

REIT มีหลายประเภท แต่สามารถแบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก ๆ ได้แก่ Equity REITs และ Mortgage REITs

• Equity REITs: REIT สำหรับสำนักงาน, REIT สำหรับที่พักอาศัย และ REIT สำหรับรายย่อย
• Mortgage REITs: REIT สำหรับเจ้าของสินทรัพย์ที่สร้างดอกเบี้ยหรือภาระหนี้
• Hybrid REITs: รวม Equity REITs และ Mortgage REITs

โดยแต่ละประเภทมีคุณสมบัติเฉพาะตัวที่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องรู้ก่อนตัดสินใจลงทุนดังนี้

1. Office REITs

Office REITs คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ซึ่งเป็นที่ต้องการของบริษัทและองค์กรขนาดใหญ่ อสังหาประเภทนี้ให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าระยะยาว และได้รับอานิสงส์จากความต้องการพื้นที่สำนักงานในเมืองใหญ่ อย่างไรก็ตาม อาจได้รับผลกระทบจากแนวโน้มการทำงานแบบ Hybrid หรือ Remote Work ที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน

2. Retail REITs

Retail REITs คือ ดารลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า รายได้หลักมาจากค่าเช่าร้านค้าภายในศูนย์การค้า การลงทุนในประเภทนี้ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของผู้บริโภคและแนวโน้มเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจตกต่ำหรือพฤติกรรมการซื้อสินค้าออนไลน์เพิ่มขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของ REITs กลุ่มนี้

3. Industrial REITs

Industrial REITs คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เช่น คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงานอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซที่ต้องการศูนย์โลจิสติกส์ขนาดใหญ่เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดออนไลน์

4. Healthcare REITs

Healthcare REITs คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลสุขภาพ เช่น โรงพยาบาล คลินิก ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ และศูนย์วิจัยทางการแพทย์ รายได้หลักมาจากค่าเช่าระยะยาวจากหน่วยงานทางการแพทย์ ซึ่งมักมีความมั่นคงสูง แต่ก็ขึ้นอยู่กับนโยบายด้านสุขภาพและแนวโน้มของอุตสาหกรรมการแพทย์

5. Residential REITs

Residential REITs คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย เช่น อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม และบ้านให้เช่า รายได้หลักมาจากค่าเช่าของผู้อยู่อาศัย ซึ่งมักจะมีความมั่นคงในระยะยาว อย่างไรก็ตาม อาจได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลต่อความสามารถในการเช่าและซื้อที่อยู่อาศัย

6. Lodging/Resorts REITs

Lodging/Resorts REITs คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว เช่น โรงแรม รีสอร์ท และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในแหล่งท่องเที่ยว รายได้ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้เข้าพักและแนวโน้มของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ซึ่งอาจมีความผันผวนสูง โดยเฉพาะในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจหรือภาวะโรคระบาด

การเลือกลงทุนใน REIT ประเภทใดขึ้นอยู่กับเป้าหมายการลงทุนและความเสี่ยงที่นักลงทุนสามารถรับได้ การกระจายพอร์ตการลงทุนใน REIT หลายประเภทสามารถช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง

ข้อควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน REIT

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำไปลงทุนใน REIT

นักลงทุนควรพิจารณาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน REIT เช่น ศูนย์การค้า อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน ธุรกิจโรงแรม และศูนย์จัดแสดงสินค้า เนื่องจากแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์จะสร้างรายได้ในรูปแบบที่แตกต่างกัน

อายุกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ใน REIT

หาก REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อพื้นที่โดยรอบได้รับการพัฒนาและมีอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น

ในทางกลับกัน หาก REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold (สิทธิการเช่าระยะยาว) อายุของสัญญาเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ ตามกาลเวลา ซึ่งทำให้โอกาสในการสร้างรายได้จากค่าเช่าลดลงตามไปด้วย ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงจนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุด อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มักให้ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) สูง เนื่องจากมีต้นทุนที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold

การพิจารณาผลตอบแทนในอดีต

การวิเคราะห์ผลตอบแทนในอดีต รวมถึงค่าใช้จ่าย รายได้ อัตราการเติบโต และความสามารถในการทำกำไร เป็นสิ่งสำคัญในการประเมินศักยภาพของ REIT หาก REIT แสดงให้เห็นถึงอัตราการเติบโตและความสามารถในการทำกำไรที่สูง นักลงทุนสามารถคาดหวัง อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ที่สูงได้เช่นกัน

ตามกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งปันผลกำไร REIT ส่วนใหญ่คาดว่าจะจ่ายเงินปันผลให้กับนักลงทุนในอัตรา 90% ของกำไรสุทธิ ซึ่งช่วยให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ

ทำเลที่ตั้งและศักยภาพในการทำกำไรของ REIT

ก่อนตัดสินใจลงทุนใน REIT ควรพิจารณาปัจจัยสำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง, จำนวนคู่แข่งในตลาด, สถานการณ์อุปทานส่วนเกิน (Oversupply), อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate), กลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix), ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน และสถานะทางการค้าของ REIT

ปัจจัยเหล่านี้เป็นตัวชี้วัดสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถคาดการณ์ ศักยภาพในการทำกำไรของ REIT ได้อย่างแม่นยำ และช่วยให้สามารถเลือกลงทุนในกองทรัสต์ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว

รู้จักที่ตั้งทำเลทอง: ย่าน CBD คืออะไร อยู่ตรงไหนของกรุงเทพมหานคร

อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield %)

อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) แสดงเป็นค่าเปอร์เซ็นต์ (%) โดยคำนวณจาก เงินปันผลรายปีต่อหน่วยของ REIT หารด้วยราคาต่อหน่วยของ REIT

นักลงทุนสามารถประมาณการอัตราผลตอบแทนในปีปัจจุบันได้จาก อัตราผลตอบแทนในปีที่ผ่านมา หรือใช้ อัตราผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้ (Expected Yield) ในกรณีที่เป็น REIT ที่เปิดขายครั้งแรก (IPO REIT) ดังนั้น นักลงทุนควรพิจารณาผลตอบแทนที่คาดหวังให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน

มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Net Asset Value: NAV)

มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) คือค่าที่ได้จากการคำนวณมูลค่าของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครอง ลบด้วยมูลค่าหนี้สินของกองทุน ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่ใช้ประเมินมูลค่าที่แท้จริงของ REIT

NAV มักถูกนำมาเปรียบเทียบกับ ราคาตลาด (Mark to Market) เพื่อวิเคราะห์ว่า REIT ถูกตีมูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริง (Undervalued) หรือ ถูกตีมูลค่าสูงเกินไป (Overvalued) ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น

สรุป REIT

โดยสรุปแล้ว REIT คือ ทางเลือกการลงทุนที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ได้โดยไม่ต้องซื้อทรัพย์สินเองโดยตรง ด้วยโครงสร้างที่โปร่งใสและมีการกระจายรายได้จากค่าเช่าไปยังผู้ถือหน่วยลงทุน REIT จึงเป็นตัวเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้แบบ Passive Income และกระจายความเสี่ยงในการลงทุน

ก่อนตัดสินใจลงทุนใน REIT นักลงทุนควรพิจารณาประเภทของ REIT ที่เหมาะสม ศึกษาผลตอบแทนในอดีต ต้นทุนการดำเนินงาน อัตราการเข้าพัก รวมถึงปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าการลงทุน นอกจากนี้ การเลือก REIT ที่บริหารโดยผู้จัดการกองทุนที่มีประสบการณ์และทรัสตีที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยให้การลงทุนมีประสิทธิภาพและมั่นคงมากขึ้น

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาให้คำแนะนำการลงทุน ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน

สำหรับนักลงทุนมือใหม่และนักลงทุนมืออาชีพ Brickpaths ช่วยให้การซื้อ-ขายและเช่าอสังหาฯ เป็นเรื่องง่าย ด้วยระบบที่รวดเร็วและเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยฟีเจอร์ Financial Analysis เพื่อการลงทุนอสังหาฯ ด้วยเครื่องมือวิเคราะห์การเงินช่วยคำนวณ ประเมินต้นทุน และคาดการณ์ผลตอบแทนแบบเรียลไทม์ เราเน้นความรวดเร็วในการหาทรัพย์เพื่อนำเสนอแก่ลูกค้าและเน้นความมืออาชีพ (Automation Presentation) เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าและสามารถคัดกรองผู้เช่าได้อย่างหลากหลายและขยายโอกาสการขายให้กับนักลงทุน

ติดต่อเราได้ที่

Line: @brickpaths

Facebook: Brickpaths

Website: www.Brickpaths.com

Tel: 091-419-1456