จำนองคืออะไร มีข้อดีและข้อเสียยังไงบ้าง
“จำนองคืออะไร” น่าจะเป็นหนึ่งในคำถามที่หลายๆ คน ทั้งหน้าใหม่ในวงการอสังหาฯ ไปจนถึงคนทั่วไปต้องเคยได้ยิน และสงสัยไม่น้อย บางคนก็อาจจะเข้าใจแค่ว่า การจำนอง คือการเอาทรัพย์สินตัวเอง ไปแลกกับเงินก้อน ที่ดูไม่ต่างกับการซื้อขายปกติ แต่จริงๆ แล้ว การจำนองคืออะไรกันแน่ วันนี้ Brickpaths จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจ รู้จักกับการจำนองให้มากขึ้น ทั้งความหมาย ข้อดีและข้อเสียของการจำนอง ที่นักลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้
จำนอง หรือการจดจำนอง คือการนิติกรรมรูปแบบหนึ่ง ที่จะมี “ผู้จำนอง” ผู้กู้ที่นำทรัพย์สินของตนเอง อย่างเช่นบ้าน คอนโด ที่ดิน รถยนต์ มาเป็นหลักค้ำประกันในการกู้ยืมเงินจาก “ผู้รับจำนอง” พร้อมกับตกลงการชำระหนี้และการจดทะเบียนต่างๆ โดยในการจำนองนั้น กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินที่ใช้ค้ำประกัน ก็จะยังเป็นของผู้จำนอง สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ ไม่จำเป็นต้องส่งให้กับผู้รับจำนอง และในการจำนองนั้น ผู้กู้ก็ไม่จำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินของตนเองในการค้ำประกัน แต่สามารถให้บุคคลอื่นมาเป็นผู้จำนองแทน ก็ได้เหมือนกัน
ซึ่งหากผู้จำนอง สามารถชำระหนี้ให้ผู้รับจำนองจนครบแล้ว ผู้รับจำนองก็จะถอดจำนองออกจากทะเบียน เป็นอันเสร็จสิ้นการจำนอง แต่ในกรณีที่ผู้จำนองนั้น ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ผู้รับจำนองก็จะมีสิทธิที่จะฟ้องร้องและบังคับให้ขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ หรือยึดทรัพย์ที่ใช้ในการจดจำนองได้ หากเข้าเงื่อนไข ดังต่อไปนี้
- ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลาถึงห้าปี
- ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจำนวนเงินค้างชำระ
ส่วนในเรื่องของระยะเวลาของการจำนองคืออะไรนั้น ไม่ได้มีการกำหนดไว้แบบตายตัวนอกจากเรื่องการขาดส่งดอกเบี้ย ทำให้การทำสัญญาต่างๆ นั้นมีความยืดหยุ่น ส่วนอัตราดอกเบี้ยของการจำนองนั้น จะคิดดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือไม่เกิน 1.25% ต่อเดือนเท่านั้น หากเกินกว่านั้นจะถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันกับคู่กรณี
ในแง่ของทรัพย์สินที่สามารถจำนองได้นั้น จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักๆ ได้แก่
- อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น ที่ดิน บ้าน สิ่งปลูกสร้าง คอนโดต่างๆ สามารถนำมาใช้จำนองได้ โดยจะต้องมีเอกสาร โฉนดที่ดิน และหนังสือสำคัญกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง ส่วนการจำนองคอนโดนั้น ก็จะต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจอาคารด้วย
- สังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้ ซึ่งจะต้องจดทะเบียนถูกต้องตากกฎหมาย เช่น เรือ แพ สัตว์พาหนะ
นาย A ต้องการกู้เงินจำนวน 10,000 บาทกับนาย B นาย A จึงนำตึกแถวของตนไปจดจำนองกับเจ้าพนักงาน เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน โดยมีการกำหนดดอกเบี้ย และระยะเวลาไว้ที่ 3 ปี หากนาย A สามารถชำระหนี้ได้ครบ นาย B ก็จะทำเรื่องถอดจำนองตึกแถวของนาย A ออกจากทะเบียน แต่หากนาย A ไม่สามารถใช้หนี้ได้ตามกำหนด นาย B ก็สามารถที่จะฟ้องร้อง เพื่อบังคับขายทอดตลาดหรือยึดทรัพย์เพื่อมาชำระหนี้ที่เหลือก็ได้เช่นกัน
สำหรับใครที่เพิ่งมาอ่านบทความนี้ หรือเพิ่งทราบว่าจำนองคืออะไร ก็อาจจะแอบสงสัยอยู่ว่า การจำนอง ต่างจากการจำนำที่พวกเราคุ้นหูกันยังไง ซึ่งก็ต้องบอกเลยว่า ทั้งสองคำนี้แตกต่างกันอย่างชัดเจน เพราะการจำนำนั้น คือการที่ผู้จำนำ มอบทรัพย์สิน ที่ส่วนใหญ่มันจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ทอง รถยนต์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ให้แก่ผู้รับจำนำ เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน ซึ่งทรัพย์สินนั้นก็จะตกอยู่ภายใต้การดูแลของผู้รับจำนำ จนกว่าผู้จำนำจะชำระหนี้จนครบ แตกต่างจากการจำนองที่มักจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ และทางผู้ยืม หรือผู้จำนองนั้นไม่ต้องส่งทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง และยังสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น ๆ จนกว่าจะชำระหนี้หมดหรือครบกำหนดชำระ
สำหรับข้อดี-ข้อเสียของการจำนองนั้น ก็จะมีหลัก ๆ อยู่ด้วยกันตามนี้
- เป็นธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย ต้องทำที่สำนักงานที่ดิน (เฉพาะอสังหาฯ)
- ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมในการดำเนินการต่ำ เพียง 1% ของวงเงิน ร่วมกับค่าอากรสแตมป์
- ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สิน สามารถใช้ประโยชน์ต่อได้
- วงเงินที่ได้จะไม่สูงมาก ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 30% จากราคาประเมิน
- ผู้รับจำนองไม่สามารถยึดทรัพย์เองได้ ต้องมีการฟ้องร้องตามขั้นตอน
- มีความเสี่ยงที่ทรัพย์สินจะสูญหาย ระหว่างจำนอง
ถ้าถามว่าการจำนอง เหมาะกับใคร ในด้านของการลงทุนนั้น การจำนองถือว่าตอบโจทย์คนที่มีอสังหาฯ ในมือ แล้วต้องการเงินก้อนมาหมุนเวียน แต่ไม่อยากขายทรัพย์สินที่ถืออยู่ หรือจะใช้ทรัพย์สินจากบุคคลที่ 3 ก็สามารถทำได้เช่นกัน ตราบเท่าที่ผู้จำนองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และโฉนดของอสังหาฯ นั้นๆ ถ้าเราสามารถจัดการเรื่องหนี้สินได้อย่างลงตัวและเข้าใจว่าการจดจำนองคืออะไรแล้ว ก็ไม่ต้องกังวลเรื่องการฟ้องร้อง แถมยังได้รับทรัพย์สินคืนมาอีกด้วย
อาคารอเนกวณิช เลขที่ 158/5 ชั้น 5
ซอยสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา
กรุงเทพฯ 10110
