ขายฝากคืออะไร มีข้อดี-ข้อเสียยังไงบ้าง
สำหรับใครที่กำลังสนใจ หรือเริ่มลงทุนในธุรกิจอสังหาฯนั้น ก็อาจจะเคยได้ยินคำว่า “ขายฝาก” กันมาไม่มากก็น้อย ไม่ว่าจะเป็นขายฝากบ้าน คอนโด หรือที่ดินต่างๆ ซึ่งเชื่อเลยหลายๆ คนที่ยังไม่ได้สนใจ หรือคุ้นเคยในวงการอสังหาฯ ก็น่าจะสงสัยกันไม่น้อย ว่าขายฝากคืออะไร แล้วมันแตกต่างจากการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดินแบบปกติยังไง วันนี้ Brickpaths จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับการขายฝาก พร้อมกับวิธีการ และเรื่องอื่นๆ ที่น่ารู้ ก่อนจะทำการขายฝากกัน
การขายฝาก (Consignment sale, Sale with the right of redemption) คือหนึ่งในรูปแบบของสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ที่ทางผู้ขายฝากทรัพย์สิน สามารถทำสัญญาซื้อขายกับผู้รับซื้อฝาก ด้วยจำนวนเงิน ระยะเวลา และดอกเบี้ยตามที่กำหนด พออ่านดูแล้วก็อาจจะเหมือนกับการซื้อขายบ้าน คอนโดทั่วๆ ไป แต่จุดที่แตกต่างนั้น ก็คือทางผู้ขายฝาก ยังคงสามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินคืน ด้วยจำนวนเงินต้นและดอกเบี้ยในเวลาที่กำหนดได้ ทำให้ทางผู้ขายฝากยังมีโอกาสกลับมาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้อีกครั้ง แต่หากผู้ขายไม่ทำการไถ่ถอนทรัพท์สินตามระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินก็จะตกเป็นของนักลงทุนผู้รับซื้อฝากโดยถาวร และไม่สามารถไถ่ถอนตามที่ตกลงในตอนแรกได้อีก
ด้วยรูปแบบของการขายฝากนั้น จะมีความใกล้เคียงกับการทำสัญญากู้ยืมเงิน แต่ตามกฎหมายแล้ว การขายฝากคือการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะเป็นการซื้อขายที่มีการตกลงกันไว้แล้ว ว่าผู้ขายฝากสามารถซื้อหรือไถ่คืนทรัพย์สินคืนได้ ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา
สำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น จะมีข้อกำหนดในระยะเวลาขายฝากคือตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 10 ปี หากมีการขยายระยะเวลาก็สามารถทำได้ ตราบที่ระยะเวลารวมนั้นไม่เกิน 10 ปี ส่วนดอกเบี้ยนั้นจะคิดได้สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปีเท่านั้น และเรายังสามารถทำการไถ่คืนขายฝากได้ก่อนกำหนด ทำให้ไม่ต้องกังวลว่าดอกเบี้ยจะบานปลายตอนหลังด้วย
แม้ว่าจะเป็นคำที่คล้ายกัน แต่การ “ขายฝาก” กับการ “ฝากขาย” นั้นไม่ใช่เรื่องเดียวกัน และไม่เกี่ยวข้องกันด้วย เพราะการขายฝากคือการซื้อขายทรัพย์สิน ที่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนคืนมาตามที่กำหนดได้ แต่การฝากขายนั้น จะเป็นการที่เจ้าของทรัพย์สิน ทำการแต่งตั้งมอบหมายให้บุคคลอื่น ๆ ทำหน้าที่ขายทรัพย์สินแทนเจ้าของตัวจริงเท่านั้น ซึ่งจะเห็นได้เลยว่า การขายฝาก และการฝากขาย แม้จะดูคล้าย ๆ กัน แต่ความหมายนั้น ต่างกันแบบคนละเรื่องเลย
นาย A มีคอนโด 1 ห้อง และต้องการใช้เงินก้อนมาลงทุนธุรกิจ จึงทำสัญญาขายฝากบ้านหลังนั้นกับนาย B โดยกำหนดระยะเวลาไว้ที่ 5 ปี และอัตราดอกเบี้ยที่ 12% ต่อปี เมื่อตกลงกันแล้ว กรรมสิทธิ์ของห้องคอนโดนั้นก็จะเป็นของนาย B ทันที เมื่อผ่านไป 5 ปีตามกำหนด นาย A มีเงินก้อนจำนวนหนึ่งมาแล้ว ก็สามารถขอซื้อ หรือไถ่ถอนคอนโดคืนจากนาย B ได้ตามราคา และดอกเบี้ยตามกำหนด และได้รับกรรมสิทธิ์กลับคืนมา แต่ถ้านาย A ไม่สามารถไถ่คืนบ้านได้ตามกำหนด บ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของนาย B โดยสมบูรณ์ ไม่สามารถซื้อคืนได้ตามราคาที่ตกลง
มาถึงตรงนี้ หลายๆ คนก็คงจะเข้าใจมากขึ้น ว่าการขายฝากคืออะไร และทำงานยังไงบ้าง เรามาดูที่ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากกันดีกว่า ว่ามีอะไรที่น่าสนใจกันบ้าง
- การขายฝากส่วนใหญ่ ไม่จำเป็นต้องเช็คประวัติของผู้ขายฝาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องแบล็คลิสต์ เครดิตบูโร หรือ statement ต่างๆ และไม่จำเป็นต้องมีคนค้ำประกัน
- อนุมัติได้เร็วกว่าการกู้แบงค์ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตัดสินใจได้ในทันที
- สัญญาขายฝากมีความน่าเขื่อถือ ถูกกฎหมาย และต้องทำที่กรมที่ดินเท่านั้น
- วงเงินค่อนข้างสูงกว่าการกู้อสังหาฯ แบบอื่นๆ เช่นการจำนอง
- สามารถยืดระยะเวลาในการไถ่ถอนได้ ตามความยินยอมของทั้งสองฝ่าย และไม่เกินจากที่กฎหมายกำหนด
- ดอกเบี้ยไม่สูง และมีขอบเขตตามที่กฎหมายกำหนด
- ค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการดำเนินการค่อนข้างสูง ทั้งค่าธรรมเนียม, ภาษี, อากรแสตมป์ และอื่นๆ
- กรรมสิทธ์ของทรัพย์สินก็จะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีหลังตกลงทำสัญญา
- หากครบระยะเวลาแล้ว ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่คืน หรือตกลงผ่อนผันได้ กรรมสิทธ์ของทรัพย์สินก็จะเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยถาวรทันที
หลังจากที่ได้เห็นแล้วว่า ข้อดี - ข้อเสียของการขายฝากคืออะไรบ้าง ทีนี้ก็เรามาดูกันต่อ ว่าอสังหาริมทรัพย์แบบไหนบ้าน ที่สามารถทำการขายฝากได้ โดยตามกฎหมายนั้น ทรัพย์สินทุกชนิดสามารถนำมาขายฝากได้หมด เพราะฉะนั้น ไม่ว่าอสังหาฯ ที่เรามีจะเป็น บ้าน คอนโด อาคาร หรือที่ดิน ก็สามารถนำมาขายฝากได้เลย
ด้วยข้อดีของการขายฝายที่สะดวก รวดเร็ว และมีความน่าเชื่อถือ ทำให้การขายฝากนั้น เหมาะกับคนที่มีอสังหาฯ อยู่ในมือ แล้วต้องการที่จะปล่อยขาย หรือต้องการเงินก้อนมาหมุน แล้วค่อยไถ่คืน ซื้อกลับมาทีหลังก็ได้ เพียงแค่คุณมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน น.ส.4 หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช. 2 ก็สามารถทำสัญญาขายฝากคอนโด บ้าน ที่ดิน ได้เลย
อาคารอเนกวณิช เลขที่ 158/5 ชั้น 5
ซอยสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา
กรุงเทพฯ 10110
