รีไฟแนนซ์ คืออะไร ทำไมคนซื้อบ้านต้องรู้

การตัดสินใจทางการเงินที่ส่งผลในระยะยาว อย่างการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโด ทำให้หลายคนต้องวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนชำระรายเดือนหรือการดูแลการเงินให้มั่นคง หนึ่งในทางเลือกที่สามารถช่วยให้ผู้กู้บ้านบริหารเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น คือ ‘การรีไฟแนนซ์’ (Refinance) ซึ่งหลายคนอาจคุ้นเคยกับคำนี้ แต่บางคนอาจไม่รู้ว่ารีไฟแนนซ์นั้นจริง ๆ แล้วคืออะไร และทำไมถึงเป็นเครื่องมือทางการเงินที่สำคัญสำหรับเจ้าของบ้าน วันนี้เรามีคำตอบมาให้

การรีไฟแนนซ์บ้าน คืออะไร

การรีไฟแนนซ์บ้าน คือ การย้ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงินหนึ่งไปยังธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น หรือการขอกู้ใหม่กับธนาคารเดิมที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่า โดยมีวัตถุประสงค์หลักในการปรับลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน ช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือน หรือปรับระยะเวลาผ่อนชำระใหม่ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงินของผู้กู้ การรีไฟแนนซ์ไม่เพียงแค่เกี่ยวข้องกับการปรับอัตราดอกเบี้ย แต่ยังสามารถใช้เพื่อเพิ่มวงเงินกู้ในกรณีที่ต้องการนำเงินไปใช้เพื่อการอื่น เช่น การปรับปรุงบ้าน หรือการชำระหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูงกว่า

อัตราดอกเบี้ยในการรีไฟแนนซ์บ้าน มีอะไรบ้าง

ธนาคารแต่ละแห่งมักกำหนดอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านแตกต่างกันออกไป ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น จำนวนเงินดาวน์ ลักษณะของบ้าน ระยะเวลาในการผ่อนชำระ ฐานะทางการเงินของผู้ขอสินเชื่อ ตลอดจนประเภทของสินเชื่อ โดยสถาบันการเงินจะใช้วิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสองรูปแบบ ได้แก่ 

1. อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยในอัตราคงที่ตลอดอายุสัญญา หรือในช่วงระยะเวลาที่ระบุไว้ เช่น ในช่วง 3 ปีแรก หรือ 5 ปีแรกของสัญญา เป็นต้น โดยอัตราดอกเบี้ยจะไม่เปลี่ยนแปลงตลอดช่วงเวลาดังกล่าว 
2. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามต้นทุนของสถาบันการเงิน หรือสภาวะของตลาดการเงิน โดยจะอ้างอิงจากอัตรา MRR หรือ MLR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้า 

ข้อควรรู้

• MRR (Minimum Retail Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยที่มีประวัติทางการเงินที่ดี ไม่เคยมีประวัติการผิดนัดชำระหนี้ 
• MLR (Minimum Loan Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ที่มีคุณสมบัติดี ในที่นี้หมายความว่า มีประวัติทางการเงินที่ดี มีหลักประกันเวิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และอัตราดอกเบี้ยต่อปี

เอกสารที่จำเป็นสำหรับการรีไฟแนนซ์บ้าน

การยื่นขอสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์นั้น ผู้ยื่นกู้จะต้องจัดเตรียมเอกสารประกอบให้ถูกต้องและครบถ้วน โดยสามารถจำแนกเอกสารได้เป็น 3 ประเภทหลัก ดังต่อไปนี้

1. เอกสารประจำตัวผู้ยื่นรีไฟแนนซ์บ้าน

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาเอกสารการเปลี่ยนแปลงชื่อ-นามสกุล (หากมี)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส (ในกรณีที่มี)
• สำเนาทะเบียนสมรสหรือใบหย่า (หากมี)

2. เอกสารด้านการเงิน

• สำหรับผู้ที่ทำงานประจำ ใช้สลิปเงินเดือนล่าสุด หรือหนังสือรับรองเงินเดือนที่มีอายุไม่เกิน 2 เดือน (ในกรณีที่ไม่มีสลิปเงินเดือน)
• สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือนล่าสุด
• สำเนาหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (แบบ 50 ทวิ)
• ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (สำหรับบางอาชีพ เช่น แพทย์ วิศวกร)

3. เอกสารที่เกี่ยวข้องกับบ้าน

• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือ นส. 3 ก หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2 ทุกหน้า
• สำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง หรือใบอนุญาตปลูกสร้างบ้าน หรือสัญญาขายที่ดิน ทด.13 หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด อ.ช.23
• สำเนาสัญญากู้จากสถาบันการเงินเดิม
• สำเนาสัญญาจำนองที่ดิน
• สำเนาใบเสร็จชำระค่างวดสินเชื่อบ้านที่ต้องการรีไฟแนนซ์ฉบับล่าสุด (อายุไม่เกิน 1 เดือน)

การจัดเตรียมเอกสารประกอบการรีไฟแนนซ์บ้านอย่างครบถ้วนจะช่วยอำนวยความสะดวกในกระบวนการพิจารณาสินเชื่อ และเพิ่มความเป็นไปได้ในการได้รับการอนุมัติ

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้าน

การรีไฟแนนซ์บ้านมีข้อดีหลายประการที่สามารถช่วยให้การเงินของคุณดีขึ้น เช่น

1. ลดอัตราดอกเบี้ย: การรีไฟแนนซ์บ้านสามารถช่วยลดอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านได้ ซึ่งจะช่วยลดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนและช่วยลดภาระหนี้
2. ปรับระยะเวลาผ่อนชำระ: หากคุณรู้สึกว่าการผ่อนบ้านในระยะยาวมีภาระมากเกินไป การรีไฟแนนซ์เพื่อปรับระยะเวลาผ่อนชำระให้สั้นลง หรือยืดระยะเวลาผ่อนสามารถช่วยให้คุณจัดการกับการเงินได้ดีขึ้น
3. นำเงินออกจากบ้าน: หากมูลค่าของบ้านเพิ่มขึ้น การรีไฟแนนซ์สามารถช่วยให้คุณดึงเงินสดออกจากบ้านไปใช้ในการชำระหนี้หรือการลงทุนในสิ่งอื่นๆ
4. ปรับเงื่อนไขการกู้: หากสินเชื่อบ้านเดิมมีเงื่อนไขที่ไม่เหมาะสม การรีไฟแนนซ์สามารถช่วยให้คุณมีเงื่อนไขการกู้ที่ดีกว่าเดิม

ข้อควรระวังของการรีไฟแนนซ์บ้าน

การรีไฟแนนซ์บ้านอาจไม่เหมาะกับทุกคน มีข้อควรระวังที่ต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมสูง: บางธนาคารอาจมีค่าธรรมเนียมสูงในการรีไฟแนนซ์
2. ระยะเวลารีไฟแนนซ์: การยืดระยะเวลาในการผ่อนอาจทำให้จ่ายดอกเบี้ยสูงในระยะยาว
3. มีข้อจำกัดเกี่ยวกับการอนุมัติ: หากเครดิตสกอร์ของคุณต่ำ อาจไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้
4. ไม่คำนึงถึงความคุ้มค่าในระยะยาว: หากคุณไม่ได้เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคารอาจพลาดโอกาส

ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้านมีอะไรบ้าง

การรีไฟแนนซ์บ้านนั้นมีขั้นตอนที่ต้องทำตามอย่างละเอียดเพื่อให้กระบวนการเป็นไปอย่างราบรื่น โดยมีขั้นตอนหลัก ๆ ดังนี้

1. ตรวจสอบสัญญากู้ยืมปัจจุบัน เริ่มต้นด้วยการติดต่อธนาคารที่กู้อยู่ในปัจจุบัน เพื่อขอสำเนาสรุปยอดหนี้คงค้าง ซึ่งจะมีข้อมูลสำคัญ เช่น จำนวนเงินกู้ที่เหลือ ระยะเวลาผ่อนชำระที่ผ่านมา และระยะเวลาที่เหลือ เพื่อยื่นกับธนาคารใหม่ที่คุณสนใจทำการรีไฟแนนซ์บ้าน โดยทั่วไปแล้ว สามารถเริ่มรีไฟแนนซ์ได้หลังจากผ่อนชำระมาแล้ว 3 ปี
2. เปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารต่าง ๆ พิจารณาปัจจัยต่าง ๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อนชำระ และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง รวมถึงโปรโมชันหรือข้อเสนอพิเศษที่แต่ละธนาคารอาจมีให้ นอกจาก ควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ยในปีแรก ปีที่สอง และอัตราเฉลี่ยสามปีแล้ว ให้สังเกตด้วยว่าธนาคารมีการช่วยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน และค่าธรรมเนียมจดจำนองหรือไม่ ซึ่งจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายโดยรวมได้
3. เตรียมเอกสารที่จำเป็น เตรียมเอกสารที่ต้องใช้ในการยื่นขอรีไฟแนนซ์ ประกอบด้วย ประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานแสดงรายได้ ตลอดจนเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนจะช่วยเร่งกระบวนการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
4. ยื่นคำขอรีไฟแนนซ์ กรอกใบสมัครขอสินเชื่อกับธนาคารที่เลือก พร้อมแนบเอกสารประกอบทั้งหมดที่จำเป็นต่อการพิจารณา ในขั้นตอนนี้ อาจมีค่าธรรมเนียมในการยื่นคำขอสินเชื่อ 
5. รอผลการพิจารณาและการประเมินมูลค่าหลักประกัน ธนาคารจะดำเนินการตรวจสอบประวัติเครดิตและเอกสารที่ยื่นไว้ รวมถึงส่งเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบและประเมินมูลค่าบ้าน
6. ดำเนินการทำนิติกรรมสัญญาและจดจำนอง นัดหมายตัวแทนจากธนาคารใหม่และธนาคารเดิม ที่สำนักงานที่ดิน ดำเนินการไถ่ถอนสินเชื่อเดิม โอนกรรมสิทธิ์ และจัดทำสัญญาสินเชื่อใหม่ 

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านที่ควรพิจารณา

การรีไฟแนนซ์บ้านไม่ใช่กระบวนการที่ไม่มีค่าใช้จ่าย ทุกขั้นตอนมีค่าใช้จ่ายที่ผู้กู้ต้องพิจารณา เช่น

• ค่าธรรมเนียมของธนาคาร: ธนาคารจะมีค่าธรรมเนียมในการดำเนินการรีไฟแนนซ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการยื่นขอสินเชื่อใหม่ ค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนแปลงสินเชื่อ
• ค่าประเมินหลักทรัพย์: ธนาคารมักจะต้องการการประเมินมูลค่าบ้านใหม่ เพื่อให้ทราบถึงมูลค่าหลักทรัพย์ที่สามารถใช้ในการค้ำประกันได้ ค่าประเมินมักจะมีค่าใช้จ่ายอยู่ประมาณ 2,500 บาท (ไม่รวม VAT) สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 
• ค่าใช้จ่ายนี้ชำระให้กับกรมที่ดิน: การรีไฟแนนซืบ้านจะต้องมีค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน เช่น ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของวงเงินกู้ใหม่ ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.05% ของวงเงินกู้ 
• ค่าปรับจากสินเชื่อเดิม: ในบางกรณี หากรีไฟแนนซ์ก่อนที่สินเชื่อเดิมจะหมดอายุ อาจต้องเสียค่าปรับสำหรับการปิดสินเชื่อก่อนกำหนด ประมาณ 2-3% ของภาระหนี้ที่ยังคงค้างชำระ

FAQs

สามารถรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิมได้หรือไม่

สามารถรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิมได้ หากธนาคารมีข้อเสนอที่ดีกว่าหรือเหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงินของคุณ

การรีไฟแนนซ์ช่วยลดภาระหนี้ได้จริงไหม

การรีไฟแนนซ์บ้านสามารถช่วยลดภาระหนี้ได้จริง หากทำการปรับอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลงหรือเปลี่ยนระยะเวลาผ่อนชำระให้เหมาะสมกับการเงินในปัจจุบัน

ติดเครดิตบูโรสามารถทำการรีไฟแนนซ์บ้านได้ไหม

การติดเครดิตบูโรจะทำให้การขอรีไฟแนนซ์บ้านเป็นเรื่องยาก เนื่องจากธนาคารมักจะตรวจสอบประวัติเครดิตของผู้กู้ก่อนอนุมัติสินเชื่อ หากพบว่ามีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดี เช่น ค้างชำระหรือจ่ายล่าช้า โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติก็จะน้อยลง

ต้องผ่อนมาแล้วกี่ปี ถึงจะรีไฟแนนซ์ได้

โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารมักกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำในการผ่อนชำระก่อนที่จะสามารถรีไฟแนนซ์ได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 3 ปี อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนดก็สามารถทำได้ แต่ต้องพิจารณาค่าปรับที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งมักจะอยู่ที่ประมาณ 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ 

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน ควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้เดิม และคำนวณความคุ้มค่าระหว่างค่าปรับกับประโยชน์ที่ได้รับจากการรีไฟแนนซ์

สรุป

การรีไฟแนนซ์บ้านเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้คุณสามารถลดภาระทางการเงินได้ แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงข้อดีข้อเสียและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ การรีไฟแนนซ์อาจเป็นทางเลือกที่ดีหากคุณสามารถหาธนาคารที่มีเงื่อนไขที่ดีกว่าและเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น มิได้มีเจตนาให้คำแนะนำการลงทุน ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน

Brickpaths พร้อมเป็นตัวช่วยให้การซื้อ-ขายและเช่าอสังหาฯ ให้เป็นเรื่องง่าย สามารถดำเนินธุรกรรมอสังหาฯ ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ด้วยฟีเจอร์ Financial Analysis ที่สามารถวิเคราะห์ทางการเงินได้อย่างชาญฉลาด ช่วยให้คุณสามารถคำนวณ ประเมินต้นทุน และคาดการณ์ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ ได้แบบเรียลไทม์ ทำให้การตัดสินใจลงทุนของคุณมีความแม่นยำและมั่นใจยิ่งขึ้น นอกจากนี้ เรายังมี Automation Presentation ที่ช่วยให้คุณเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างหลากหลาย คัดกรองผู้เช่าที่มีศักยภาพ และเพิ่มโอกาสในการขายให้กับนักลงทุนได้มากขึ้น

ติดต่อเราได้ที่

Line: @brickpaths

Facebook: Brickpaths

Website: www.brickpaths.com

Tel: 091-419-1456