คลายข้อสงสัย จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร? แบบไหนดีกว่ากัน

เรื่องเงินไม่เข้าใครออกใคร โดยเฉพาะกับเวลาสำคัญที่ต้องใช้เงินก้อน ซึ่งถ้าเป็นคนทำงาน ชาวบ้านทั่วไปก็คงจะมองหาแหล่งเงินกู้จากที่ต่างๆ หรือจำนำทรัพย์สินของตนเอง แต่สำหรับชาวอสังหาฯ นั้น ยังมีทางเลือกที่น่าสนใจ อย่างการจำนองและขายฝาก ที่สามารถเปลี่ยนบ้าน คอนโด ให้เป็นเงินก้อนได้ง่ายๆ แต่ถึงจะได้เงินเหมือนกัน แต่สงสัยกันมั้ยว่า การขายฝาก กับจำนอง ต่างกันอย่างไรบ้าง แบบไหนจะให้ผลประโยชน์ดีกว่ากัน วันนี้ Brickpaths จะมาเปรียบเทียบกันให้ดูชัดๆ เลยว่า ระหว่างจํานองกับขายฝาก แตกต่างกันอย่างไร ที่ตรงไหนบ้าง แล้วเราควรจะเลือกทำธุรกรรมแบบไหนกันดี

จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

ก่อนที่จะไปเปรียบเทียบกันให้ดูชัดๆ ว่าจํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไรนั้น เราก็ต้องมาดูความหมายของทั้งสองฝั่งกันก่อน ว่าแต่ละแบบนั้นมีความหมายยังไงบ้าง

ความหมายของจำนอง

การจำนอง คือการที่ผู้จำนอง นำทรัพย์สินของตนไปเป็น “หลักประกัน” ในการกู้ยืมเงินกับผู้รับจำนอง ซึ่งในการจำนองนั้น ผู้จำนองก็สามารถยื่นทรัพย์สินของหลักนั้นเป็นหลักประกันให้ลูกหนี้ที่เป็นบุคคลอื่นได้ด้วยเช่นกัน แต่จะต้องมีการตกลงยินยอมกันทั้งสองฝั่งด้วย โดยหากผู้จำนองหรือลูกหนี้สามารถชำระหนี้สินจนครบ ก็จะสามารถถอนจำนอง และจบกระบวนการจำนองในที่สุด แต่ถ้าลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้สินได้ตามกำหนด ผู้รับจำนองก็มีสิทธิ์ที่จะฟ้องร้องยึดทรัพย์ หรือบังคับขายทอดตลาดทรัพย์ที่จำนอง เพื่อนำมาใช้หนี้ก็ได้เช่นกัน

ความหมายของขายฝาก

การขายฝาก คือการที่ผู้ขายฝาก ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ทำสัญญาซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อฝาก โดยที่ผู้ขายฝากนั้นก็ยังสามารถ “ไถ่คืน” ทรัพย์สินนั้นกลับมาเป็นของตนได้ ตามค่าสินไถ่และดอกเบี้ยในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งหากเลยเวลาที่กำหนด และผู้ขายฝากยังไม่ทำการไถ่คืน ก็จะถือว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ และไม่สามารถไถ่คืนด้วยวิธีเดิมนั่นเอง

รูปแบบสัญญา จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

สำหรับจุดแรกที่จะแสดงให้เห็นว่าการขายฝาก และจำนองนั้นต่างกันอย่างไร ก็คือรูปแบบของสัญญา เพราะด้วยรูปแบบของสัญญาที่แตกต่างกันนั้น ก็ส่งผลกับเรื่องของกฎหมายโดยตรง

โดยสัญญาจำนองนั้นจะเป็นสัญญาอุปกรณ์ หมายถึงสัญญาที่ไม่สามารถเกิดขึ้นและอยู่ได้ตามลำพัง คือจะมีแค่สัญญาจำนองอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องมีสัญญาประธาน(สัญญาหลัก) ควบคู่ไปด้วย ซึ่งในการจำนองนั้นก็คือสัญญากู้ยืมเงิน เพราะฉะนั้นหากมีการทำสัญญาจำนอง ก็จะต้องมีการทำสัญญากู้ยืมเงินควบคู่ไปด้วย ไม่อย่างงั้น ตัวสัญญาจำนองจะถือว่าไม่สมบูรณ์ และอาจเป็นโมฆะได้

แต่สำหรับสัญญาขายฝากนั้น จะไม่ได้เป็นสัญญากู้แบบการจำนอง แต่จะเป็นสัญญาซื้อขาย ที่ผู้ขายนั้นขายทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ โดยมีข้อแม้ว่าผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะซื้อคืน หรือในที่นี้คือการ “ไถ่คืน” กลับมาเป็นของตนได้ และสัญญาซื้อขาย ก็เป็นสัญญาประธานในตัว ทำให้ไม่ต้องมีสัญญาอื่นๆ ควบคู่เหมือนการจำนอง

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

นอกจากรูปแบบของสัญญาแล้ว เรื่องของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ก็เป็นอีกหนึ่งจุดที่แสดงให้เห็นว่าการจํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

โดยในด้านของการจำนองนั้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะยังเป็นของผู้จำนอง สามารถใช้ประโยชน์ได้ แต่ทรัพย์สินที่จำนองไปจะมีภาระผูกพัน จนกว่าจะชำระหนี้ครบครบระยะเวลาที่กำหนด หรือมีการบังคับจำนอง ยึดทรัพย์ ขายทอดตลาด

ส่วนในฝั่งของการขายฝากนั้น เนื่องจากเป็นการซื้อขาย ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อทันที จนกว่าผู้ขายฝากจะทำการไถ่คืนในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์จึงจะกลับไปเป็นของผู้ขายอีกครั้ง และหากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่คืนได้ตามกำหนด กรรมสิทธิ์นั้นก็จะเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์

ระยะเวลา วงเงิน และผลตอบแทน จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

อีกหนึ่งส่วนที่น่าจะเป็นหัวใจหลัก และเป็นจุดตัดสินใจสำหรับนักอสังหาฯ ระหว่างการจํานอง กับขายฝากต่างกันอย่างไร นั่นก็คือเรื่องวงเงิน ผลตอบแทน และระยะเวลาในสัญญาด้วย

โดยการจำนองนั้น ส่วนใหญ่จะมีวงเงินให้ผู้กู้สูงสุดที่ 30% จากราคาประเมิน และตามกฎหมายไม่ได้มีกำหนดระยะเวลาสูงสุดของการจำนองไว้ ทำให้ระยะเวลานั้นมีความยืดหยุ่น ส่วนเรื่องการชำระคืนก็สามารถผ่อนจ่ายเป็นงวดได้ตามที่สัญญากำหนด และการคิดอัตราดอกเบี้ยนั้น ก็ต้องคิดดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือนเท่านั้น

สำหรับการขายฝากนั้น จะมีวงเงินสูงสุดอยู่ที่ 70% จากราคาประเมิน เยอะกว่าการจำนองมากพอสมควร ส่วนในด้านระยะเวลานั้น ก็จะต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี หากต้องมีการขยายเวลา ก็สามารถทำได้ แต่ระยะเวลารวมต้องไม่เกิน 10 ปี ส่วนอัตราดอกเบี้ยนั้นก็สามารถคิดได้ไม่เกิน 15% ต่อปี แต่การขายฝากนั้นจะเน้นการชำระคืนเงินแบบ “งวดเดียว” จบ หรือตามข้อตกลงในสัญญาของแต่ละฝ่าย

ค่าธรรมเนียม ค่าใช่จ่าย จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

นอกจากผลประโยชน์แล้ว นิติกรรมทั้งสองเองก็มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากทางกรมที่ดิน(เฉพาะอสังหาริมทรัพย์) โดยค่าธรรมเนียมจํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร เราสรุปมาให้เรียบร้อยแล้ว

สำหรับค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมของการจำนองนั้น ถือว่ามีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการขายฝากพอสมควร โดยจะมีหลักๆ ด้วยกันตามนี้

• 1. ค่าคำขอ คิดเป็นขนาดที่ แปลงละ 5 บาท
• 2. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
• 3. ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 1 บาท จากทุกจำนวนเงิน 2,000 บาท แต่ค่าอากรแสตมป์ไม่เกิน 10,000 บาท

สำหรับค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมของการขายฝากนั้น จะเยอะกว่าการจำนองพอสมควร โดยจะมีหลักๆ ด้วยกันตามนี้

• 1. ค่าคำขอ คิดเป็นขนาดที่ แปลงละ 5 บาท
• 2. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน
• 3. ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 (ถ้าต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่เสีย)
• 4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 จากราคาประเมิน
• 5. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

การบังคับคดี ฟ้องร้อง จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

ไม่เพียงแค่เรื่องเงิน ผลประโยชน์จากการขายฝาก จำนองเท่านั้นที่เราจะต้องพิจารณา เพราะยังมีเรื่องที่ต้องคิดเผื่อในกรณีที่ฝ่ายผู้กู้ ผู้จำนองหรือผู้ขายไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามที่กำหนดนั้น จะเกิดอะไรขึ้น จะต้องมีการฟ้องร้องกันมั้ย ขึ้นศาลบังคับคดีระหว่างจํานอง กับขายฝาก จะต่างกันอย่างไร

สำหรับการจำนองนั้น หากทางฝั่งลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ทางผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้สามารถที่จะฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับขายตลาดทรัพย์สินที่ถูกจำนอง เพื่อนำเงินมาชำระหนี้จนครบ หรือหากลูกหนี้ขาดการชำระหนี้มานานกว่า 5 ปี ผู้รับจำนองหรือเจ้าหนี้ก็สามารถฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์แทนก็ได้เหมือนกัน

ส่วนการขายฝากนั้น หาทางฝั่งของผู้ขายไม่สามารถไถ่คืนทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนด และไม่มีการขยายระยะเวลาขายฝาก จะถือว่าทรัพย์นั้นตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ โดยที่ไม่ต้องมีการฟ้องร้องหรือบังคับคดีอีก

เปรียบเทียบระหว่าง จํานอง กับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

จำนอง กับขายฝาก แบบไหนดีกว่ากัน

อย่างที่เห็นกันว่า ทั้งการจำนอง และขายฝากนั้น ต่างก็มีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน แต่ถ้าถามว่าระหว่างการจำนอง กับขายฝาก แบบไหนดีกว่ากันนั้น ก็ต้องพิจารณาทั้งจากกำลังทรัพย์ และความสามารถของผู้กู้ด้วย ถึงแม้จะได้วงเงินที่น้อยกว่า แต่ก็ยังคงสามารถใช้ทรัพย์สินนั้นๆ ได้ต่อ และยังสามารถแบ่งจ่ายเป็นงวด ทำให้ฝั่งผู้กู้บริหารเงินได้ง่ายขึ้น ทำให้การจำนองนั้น เหมาะสำหรับคนที่ต้องการเงินก้อนมาใช้จ่ายหมุน โดยที่ไม่ต้องเสียทรัพย์สินที่ใช้จำนองไปในทีแรก แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่จะถูกฟ้องร้อง หากไม่ได้จ่ายหนี้ตามกำหนด

ส่วนในฝั่งของการขายฝากนั้น ก็จะตัดเรื่องความยุ่งยาก ซับซ้อนทั้งในเรื่องของสัญญา การค้ำประกันและการฟ้องร้องจากทั้งสองฝั่ง และยังได้เงินเยอะกว่าการจำนองไม่น้อยเลย แต่การขายฝากจะมาลำบากตรงที่กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินผู้ซื้อจนกว่าจะถึงช่วงการไถ่คืน ที่หากเราจัดการได้ไม่ดีพอ ทรัพย์สินอสังหาฯ ของผู้ขายฝากก็จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ การขายฝากจึงเหมาะสำหรับคนที่มีทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จริงจัง หรือต้องการเงินก้อนที่สูงกว่า ก็สามารถนำมาทำสัญญาขายฝากแลกกันเงินก้อนได้ หากเกิดเปลี่ยนใจอยากจะไถ่คืนหรือปล่อยขายไปก็ทำได้ทั้งคู่