ชาวต่างชาติขายฝากได้ไหม จำนองได้ไหม มีอะไรที่ต้องรู้บ้าง

วงการอสังหาฯ กับชาวต่างชาติ ถึงว่าเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่หลาย ๆ คนให้ความสนใจเป็นพิเศษ แต่นอกจากประเด็นหลักที่คนส่วนใหญ่สนใจอย่างการถือครองที่ดิน สำหรับนักลงทุนขายฝาก จำนองน่าจะสนใจ และสงสัยกันไม่น้อย ก็คือคำถามที่ว่า ชาวต่างชาติขายฝากได้ไหม ชาวต่างชาติจำนองได้ไหม และนักลงทุน หรือเจ้าของอสังหาฯ จะต้องรู้อะไรบ้างก่อนทำการขายฝาก จำนองกับชาวต่างชาติกันบ้าง

ชาวต่างชาติขายฝากได้ไหม

ถ้าจะถามว่า ชาวต่างชาติขายฝากได้ไหม ก็ต้องตอบว่า “ได้” แต่เฉพาะในกรณีที่ชาวต่างชาติคนนั้นเป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้น เพราะตามกฎหมาย ชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือครองที่ดินและบ้านได้แบบคนไทย แต่จะต้องเข้าเงื่อนไขพิเศษ นั้นก็คือ เป็นชาวต่างชาติที่นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท จะสามารถซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องได้รับการอนุญาติจากรัฐมนตรี หากเข้าเงื่อนไขดังกล่าวทั้งหมด ก็จะสามารถทำการขายฝากกับชาวต่างชาติผู้นั้นได้

นอกจากที่ดินและบ้านแล้ว หากเป็นคอนโด ชาวต่างชาติจะขายฝากได้ไหม ก็ต้องบอกว่าได้เช่นกัน เพราะตามกฎหมายแล้ว กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารที่ไม่ติดกับพื้นดิน เช่นห้องคอนโด ห้องชุดต่าง ๆ ได้ แต่ก็มีเงื่อนไขที่ว่า สัดส่วนเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติ จะต้องมีจำนวนไม่เกิน 49% ของจำนวนเจ้ากรรมสิทธิ์ทั้งหมดในโครงการ เพราะฉะนั้น หากเป็นกรณีที่ชาวต่างชาติรับซื้อฝากคอนโด ผู้ขายฝากก็อาจจะต้องตรวจเช็คสัดส่วนของชาวต่างชาติในคอนโด ว่าจะไม่เกินจากกำหนดด้วยหรือไม่

ซึ่งเหตุผลที่การขายฝากกับชาวต่างชาตินั้นมีข้อกำหนด และความซับซ้อนต่าง ๆ ก็เพราะว่าการทำนิติกรรมฝากขายนั้น เป็นการทำสัญญาซื้อขาย ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับชาวต่างชาติ ที่ขัดกับข้อกฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองที่ดินของชาวต่างชาติด้วย

โดยเอกสารที่ใช้ในการขายฝากกับชาวต่างชาตินั้น ก็จะเหมือนกับการขายฝากทั่วไป แต่ทางฝั่งชาวต่างชาตินั้น จะต้องพกเอกสารมาเพิ่มอีก 2 ชิ้น นั่นก็คือ พาสปอร์ต และวีซ่า

หากมีคู่สมรสชาวไทย ชาวต่างชาติขายฝากได้ไหม

หากชาวต่างชาติคนนั้น มีคู่สมรสชาวไทยอยู่ จะสามารถทำการขายฝากได้ไหม ในกรณีนี้ ก็ยังคงใช้หลักเกณฑ์เดียวกันกับด้านบนอยู่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง ส่วนฝั่งคู่สมรสชาวไทยนั้น หากทำการสละสัญชาติไทยไปแล้ว ก็จะใช้หลักเกณฑ์เดียวกับชาวต่างเช่นเดียวกัน แต่ถ้ายังคงถือสัญชาติไทย และชาวต่างชาติก็ยังไม่ได้รับสัญชาติไทย หากคู่สมรสชาวไทยมีการทำนิติกรรมขายฝาก ก็จะต้องทำโดยใช้สินส่วนตัว และต้องยืนยันกับเจ้าหน้าด้วยว่า มิใช่การใช้สินสมรส เจ้าหน้าที่จึงจะสามารถโอนทรัพย์สินที่ดิน ให้กับคู่สมรสชาวไทยได้

และในส่วนของเอกสารเอง หากมีคู่สมรส ก็จะต้องมีเอกสารสำเนาพาสปอร์ตของคู่สมรส และสำเนาหน้า Immigration stamped ในพาสปอร์ตด้วย

ชาวต่างชาติจำนองได้ไหม

ส่วนอีกคำถามที่ว่า ชาวต่างชาติจำนองได้ไหม ก็ต้องตอบว่า “ได้” เช่นเดียวกัน และความซับซ้อนทางกฎหมายเอง ก็ยังน้อยกว่าการขายฝากกับชาวต่างชาติด้วย เพราะการจำนองนั้น เป็นเพียงการนำหลักทรัพย์มาใช้ในการยื่นค้ำประกันหนี้ ไม่มีการถ่ายโอนกรรมสิทธิใด ๆ ทำให้ไม่มีข้อกำหนดเรื่องขนาดที่ดิน หรือการลงทุนใด ๆ และการจำนองเอง ก็ไม่มีเรื่องข้อกำหนดเกี่ยวกับชาวต่างชาติด้วย แต่ข้อกำหนดเดียวของการจำนองกับชาวต่างชาติก็คือ ในกรณีที่ชาวต่างชาติเป็นผู้รับจำนอง จะไม่มีสิทธิ์ในการบังคับจำนอง เพื่อยึดทรัพย์มาเป็นของตนได้

และเช่นเดียวกับการขายฝาก เอกสารที่ใช้ในการจำนองกับชาวต่างชาตินั้น ก็จะเหมือนกับการจำนองทั่วไป แต่ทางฝั่งชาวต่างชาตินั้น จะต้องพกเอกสารมาเพิ่มอีก 2 ชิ้น นั่นก็คือ พาสปอร์ต และวีซ่า เหมือนกัน

ต่อจากนี้ นักลงทุน และเจ้าของอสังหาฯ ต่าง ๆ ก็น่าจะเข้าใจกันมาขึ้น ว่าชาวต่างชาติขายฝากได้ไหม และชาวต่างชาติจำนองได้ไหม ก็หวังว่าข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์กับชาวอสังหาฯ ทุกคนไม่มากก็น้อย และก็อย่าลืมด้วยว่า ทุกการลงทุน ไม่ว่าจะขายฝาก จำนอง หรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ นั้นมีความเสี่ยง ผู้ที่สนใจ ก็ควรที่จะศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้งด้วย ส่วนในบทความต่อไปของ Brickpaths**** จะมีเรื่องราวอะไรที่น่าสนใจอีกบ้าง รอติดตามกันได้เลย