การขึ้นเงินจำนอง คืออะไร ต้องทำยังไงบ้าง

สำหรับใครที่สนใจการจำนองอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ทั้งในฝั่งของนักลงทุนแล้วเจ้าของทรัพย์สิน น่าจะต้องเจอคำศัพท์ใหม่ ๆ ในวงการนี้มาตลอด ซึ่งหนึ่งในคำน่าจะคุ้นหู หรือเคยได้ยินมาบ้าง ก็คือคำว่า “การขึ้นเงินจำนอง” หรือที่บางคนก็เรียกว่า “การขึ้นจำนอง” ซึ่งในวันนี้ Brickpaths จะพาทุกคนไปดูความหมายกันว่า การขึ้นเงินจำนอง คืออะไร ทำแล้วดีมั้ย แล้วมันจะส่งผลกับการจำนองของเรายังไงได้บ้าง เรามาดูไปพร้อมๆ กันเลย

การขึ้นเงินจำนอง คืออะไร?

การขึ้นเงินจำนอง คือการที่หลังจากมีการจดทะเบียนจำนองทรัพย์สินเพื่อประกันหนี้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้จำนองและผู้รับจำนองมีความประสงค์ที่จะเพิ่มวงเงินให้สูงขึ้น หรือจะเข้าใจว่าเป็นการ “กู้เพิ่ม” ก็ได้ ซึ่งหากมีการคิดอัตราดอกเบี้ยของวงเงินที่เพิ่มขึ้นแตกต่างจากเดิม ก็สามารถทำได้ แต่ข้อตกลง เงื่อนไขต่างๆ ก็จะยังเป็นแบบเดียวกับสัญญาจำนองเดิม และนับมูลหนี้ที่เพิ่มขึ้นเป็นก้อนเดียวกัน ไม่มีการแยกสัญญาหรือมูลหนี้ก้อนสอง ก้อนสามแต่อย่างใด

การขึ้นเงินจำนอง กับการจำนองลำดับสอง ต่างกันมั้ย?

นอกจากการขึ้นเงินจำนอง อีกหนึ่งคำศัพท์ที่มาคู่กันเลยก็คือ “การจำนองลำดับสอง” ซึ่งถ้าเราได้อ่านความหมายของการขึ้นจำนองด้านบนแล้ว ก็อาจจะเข้าใจว่าทั้งสองคำอาจจะมีความหมายเดียวกัน แต่ความจริงทั้งสองคำนี้มีความหมายแทบจะคนละแบบ และใช้กันคนละกรณีเลยก็ได้ เพราะการขึ้นเงินจำนอง คือการที่เราเพิ่มวงเงินจำนอง โดยที่ข้อตกลง เงื่อนไขยังคงเหมือนเดิม

แต่การจำนองลำดับสอง คือการที่ผู้จำนอง นำเอาทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการจำนองอยู่แล้ว มาทำการจำนองใหม่ กับผู้รับจำนองรายเดิมหรือรายใหม่ หรือสรุปง่ายๆ ก็คือการที่ทรัพย์สินมีการจำนองหลายๆ ครั้ง ซึ่งเป็นคนละความหมายกับการขึ้นเงินจำนองเลยก็ว่าได้

การขึ้นเงินจำนอง ทำยังไง?

หากผู้กู้หรือผู้จำนองมีความประสงค์ที่จะขึ้นเงินจำนองนั้น สิ่งแรกที่จะต้องทำคือการตกลงกับผู้รับจำนองเสียก่อน หากทั้งสองฝั่งตกลงที่จะเพิ่มวงเงินจำนองแล้ว ก็จึงค่อยมาจดทะเบียนขึ้นเงินจากจํานอง ณ กรมที่ดิน โดนในการขึ้นเงินจำนองนั้น จะต้องมีการชำระค่าธรรมเนียมในอัตรา 1% สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ของวงเงินจำนองที่ขึ้นไว้ และระบุจำนวนครั้งที่ขึ้นจำนองต่อท้ายด้วย เช่น “ขึ้นเงินจากการจำนองครั้งที่หนึ่ง” “ขึ้นเงินจากการจำนองครั้งที่สอง” เป็นต้น

ข้อกำหนด ของการขึ้นเงินจำนอง

สำหรับข้อกำหนดของการขึ้นเงินจำนองนั้น ก็จะมีอยู่ด้วยกันตามนี้

• การขึ้นเงินจำนองสามารถทำกี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องระบุจำนวนครั้งที่ขึ้นเงินจำนองไว้เสมอ
• อัตราดอกเบี้ยจากวงเงินที่เพิ่ม สามารถเปลี่ยนแปลงจากเดิมได้ แต่ต้องอยู่ในกรอบที่กฎหมายกำหนด (ไม่เกิน 15% ต่อปี)
• ขัอตกลงสัญญาต่างๆ จะต้องคงเดิม ไม่มีการเปลี่ยนแปลง

หากผู้จำนองและผู้รับจำนองสามารถตกลงกันได้ ก็สามารถขึ้นเงินจำนองได้ตามที่ต้องการ แต่ในขณะเดียวกัน ผู้จำนองก็ต้องระมัดระวังในเรื่องวงเงินหนี้สินที่เพิ่มขึ้นจากเดิม ให้ความรับผิดชอบในการชำระหนี้ ส่วนในฝั่งผูรับจำนองก็ต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้และมูลค่าทรัพย์สินให้ถี่ถ้วนก่อนตกลงขึ้นเงินจากจำนองด้วย เพื่อป้องกันปัญหาหนี้สิน หรือการฟ้องร้องในภายหลังด้วย